Siemens-Areal: „Zwei Drittel Wohnungen!“

13. Februar 2021

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„Es kann nicht sein, dass man diesen Standort mit Büros zuballert. Wir haben nichts gegen Büros, aber wir haben in Bogenhausen und München ein Problem – nämlich fehlenden Wohnraum“. Die Aussage von CSU-Fraktionssprecher Xaver Finkenzeller im Bezirksausschuss ließ an Deutlichkeit nichts zu wünschen übrig. 

Der Standort – das ist das ehemalige Siemens-Areal an der Richard-Strauss-Straße, wo die Bayerische Versorgungskammer (BVK) ihre neue Firmenzentrale plant bzw. baut. Die Lokalpolitiker verlangen jetzt in einem einstimmig gefassten Votum von der Stadt „die bisherige Planung aufzugeben“ und dass „mindestens 60 bis 70 Prozent der Fläche für Wohnraum“ genutzt werden. Auffallend bei all dem: Der Name des Konzerns wird nicht ein einziges Mal genannt.

Redaktionell bearbeitet Auszüge aus dem Antrag – mit zweieinhalb DIN-A-Seiten einer der längsten in den vergangenen zehn Jahren im Kommunalparlament!

1.) Der Bezirksausschuss bittet die Stadt die Planung / den Bebauungsplan … in der bisher angedachten Form nicht weiter zu verfolgen. Sie möge sich mit allen zur Verfügung stehenden Mitteln dafür einsetzen, dass vor Ort auf dem Grundstück überwiegend Wohnraumflächen entstehen. Dabei sollen hinsichtlich der Baurechtsmehrung mindestens 60 bis 70 Prozent der Fläche für Wohnzwecke zur Verfügung gestellt werden, wobei die SoBoN-Grundsätze zu beachten sind (Anm. d. Red.: SoBoN =  Sozialgerechte Bodennutzung).

Der Bezirksausschuss ist der Auffassung, dass die Büronutzung auch in Zeiten (oder gerade auf Grund) der Corona-Pandemie nicht angebracht und städtebaulich vertretbar ist. Vielmehr muss dringend Wohnraum geschaffen werden. Zwar ist auf Grund des bestehenden Bebauungsplans dem Grundstückseigentümer eine Büronutzung in gewissem Umfang möglich, jede angedachte Erweiterung allerdings bedarf einer Bauleitplanung, die einzig und allein vom Willen der Gemeinde abhängig ist. Anknüpfungspunkt muss insofern das Planerfordernis nach § 1 Abs. 3 BauGB sein:

Zusätzliche Büroräume sind in Anbetracht des heutigen Standpunkts (2021 Satzungsbeschluss) nicht mehr als planerisches Ziel gerade an diesem Standort denkbar und sinnvoll. Vielmehr wird seit Jahrzehnten gefordert, dass in München, gerade im Osten, Wohnraum entsteht. Dieser könnte vor Ort im Rahmen einer sinnvollen Mischnutzung stattfinden.

Sofern der Grundstückseigentümer nicht bereit ist, diesen Weg zu gehen, muss die Stadt darüber nachdenken, lediglich das heute bestehende Baurecht (ehemalige Siemens-Gebäude) zuzusprechen und eine Erweiterung nicht zuzulassen.

 

Der derzeitige Planungsgedanke hinsichtlich einer reinen Büronutzung ist somit im angedachten Nutzungsumfang aufzugeben und im Rahmen der Weiterplanung die Schaffung von Wohnraum in den Fokus zu stellen.

 

 

2.) Hilfsweise sei darauf verwiesen, dass dem Bezirksausschuss trotz frühzeitiger Anforderungen die wesentlichen, zur Einschätzung und Abwägung notwendigen Unterlagen nicht vorlagen. Insbesondere das Verkehrsgutachten und das naturschutzfachliche Gutachten wurden nicht vorgelegt.

 

Laut Finkenzeller haben die Lokalpolitiker das 76-seitige Verkehrsgutachten um 15 Uhr am Tag der Sitzung erhalten. „Das wurde absichtlich so gemacht. So kann man uns als Bezirksausschuss nicht beteiligen“, schimpfte der Jurist. Der Bezirksausschuss stellt somit fest, dass eine ordnungsgemäße Beteiligung nicht stattfand, da die Rechte des Gremiums nicht gewahrt wurden. 

Zwei Wolkenkratzer, 100 und 60 Meter hoch, verbunden durch einen 50 Meter hohen und etwa 100 Meter langen Riegel – dieses Ensemble soll die neue Zentrale der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) auf dem ehemaligen, rund 20 000 Quadratmeter großen Siemens-Areal an der Richard-Strauss-Straße werden. Im Hintergrund der Hypo-Tower. Foto: hgb

3.) Hinsichtlich der Verkehrsthematik muss daher auf die bisher vorliegende Begründung im Bebauungsplanentwurf verwiesen werden. Die Ausführungen lassen unmissverständlich den Schluss zu, dass bereits heute in erheblichem Maße die Verkehrsbelastungsgrenze erreicht ist. 

Die Angaben der Stadt dazu, dass auf Grund der erheblichen Verkehrsbelastung und des bereits vorliegenden Überschreitens der Kapazitätsgrenze die nun zusätzliche Überschreitung nicht mehr wirklich ins Gewicht fällt, ist inakzeptabel und auch nicht schlüssig. 

Im Gegenteil: Nachdem konkret auf Grund der angedachten Büronutzung die im Rahmen des Gutachtens vorgerechnete 24-Stunden-Berechnung sowieso nicht der Realität entspricht, zeigt sich, dass ein Verkehrsinfarkt vor Ort zu erwarten ist. Das Verkehrskonzept führt daher ebenfalls zur logischen Schlussfolgerung, dass die Bauleitplanung in dem angedachten Umfang unverzüglich aufzugeben ist. 

In der Begründung zum Antrag wird angeführt:

Seit nunmehr drei Jahren befasst sich die Lokalpolitik mit der Nachverdichtung des ehemaligen Siemens-Areals. Von Anfang an wurde die angedachte Bauleitplanung kritisch gesehen, nachdem der Grundstückseigentümer über ausreichende Büroeinrichtungen verfügt, wenngleich diese etwas in die Jahre gekommen sind. Und seit März 2020 hat das Corona-Virus die Welt im Griff.

Diesbezüglich die Nachfrage von unser-bogenhausen.de bei der BVK:

„Aktuell arbeiten durchschnittlich rund 75 Prozent unserer MitarbeiterInnnen im Home Office“, so Claudia Graab, Referentin Unternehmenskommunikation. Also: Von den rund 1300 Mitarbeitern sind etwa 975 zu Hause tätig. Dazu wurde laut Graab eine Dienstvereinbarung geschlossen.

Weiter steht in der Begründung: Zudem ist durch den Grundstückseigentümer angedacht, in den neuen Gebäuden Flächen an Externe zu vermieten. Die Stadt will östlich der Bahn Tausende neue Wohnungen entstehen lassen. Gleichzeitig wird aber der Baugrund an der Richard-Strauss-Straße nun gänzlich für die Büronutzung freigegeben. Dieser Widerspruch ist so nicht in sich lösbar. 

Die neue BVK-Zentrale mit dem 100 Meter hohen Bürosilo und dem Verbindungsbau (das zweite Hochhaus ist dadurch verdeckt).      Visualisierung: David Chipperfield Architects

Gerade auf Grund des Umstands, dass für das Planerfordernis im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB der Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses maßgeblich ist und dieser somit in der zweiten Jahreshälfte 2021 liegt, muss festgehalten werden, dass eine Büronutzung in dem Umfang nicht mehr der städtebauliche Plangedanke sein darf und kann. Vielmehr ist diese Fläche auch einer entsprechenden Wohnnutzung in erheblichem Umfang zur Verfügung zu stellen.  Dies ist auch rechtlich möglich.

Denn: Zwar besteht ein Bebauungsplan, auf den sich der Grundstückseigentümer berufen kann, der eine Büronutzung insofern zulässt. Sofern allerdings seitens des Grundstückseigentümers mehr Baurecht geschaffen werden soll, bedarf es des vorliegenden Bebauungsplan-Änderungsverfahrens. Hierauf besteht kein Rechtsanspruch. Vor einem eigentlichen Satzungsbeschluss besteht auf Seiten des Grundstückseigentümers gegenüber der Stadt kein Schadensersatzanspruch. 

Lageplan rund um den Bau der neuen Zentrale der Bayerischen Versorgungskammer (BVK).    Plan: David Chipperfield Architects / Bearbeitung: hgb

Dies bedeutet, dass sehr wohl zum jetzigen Zeitpunkt noch eine Umplanung möglich ist. Die bereits ausgegebenen Planungskosten sind hinzunehmen, wobei der Bezirksausschuss der Auffassung ist, dass sich diese in einem überschaubaren Umfang halten, nachdem für diese Wohnnutzung keine Neu- sondern lediglich eine Umplanung notwendig ist. Sofern die Baukosten hierfür außer Verhältnis stehen, sind andere Gebäudehöhen zu wählen. Gleichzeitig muss ausgeschlossen werden, dass vor Ort bloßer Luxuswohnraum entsteht. Die SoBoN-Regeln sind anzuwenden. 

Finkenzeller kommentierte:

„Es ist noch Zeit. Durch den Stadtrat muss ein Ruck gegen, die Stadt muss mit dem Grundstückseigentümer reden.“

 

Mehr Hintergrundinfos:

  Für neue BVK – Zentrale: Siemens ist platt!

 

 

Fabian EwaldSiemens-Areal: „Zwei Drittel Wohnungen!“