Der Wettbewerb für die Entwicklung des 4,75 Hektar großen Areals an der Marienburger Straße in Englschalking, genannt die Mariengärten, ist – wie berichtet – gelaufen. Gewonnen hat die Ausschreibung su und z Architekten, München, mit studio B Landschaftsarchitektur. Im Untergremium Planung des Bezirksausschusses wurde jetzt das Vorhaben von einem Vertreter des Projektentwicklers / Bauträger ABG Real Estate Group und Baywobau erläutert.

Laut Planungsreferat wird mit dem Billigungsbeschluss durch den Stadtrat – Stand heute – „in etwa Anfang 2026 gerechnet“(weiterer Bericht über die Erörterung und zwei Anträge im Kommunalparlament folgt).

Zum Hintergrund: Das Areal ist das Geith & Niggl-Gelände – unweit der S-Bahn-Haltestelle, östlich Marienburger – / südlich Englschalkinger – / nördlich der angrenzenden Wiese an der Memeler Straße. Es gliedert sich in zwei Teile, die unabhängig voneinander entwickelt werden sollen. Beim von ABG organisierten >Bürgerdialog< im Januar 2023 hatte Stadtplaner Dietmar Sandler als Termin für die Fertigstellung der Mariengärten „etwa 2031 oder 2032“ genannt.

Im Norden (>Realisierungsteil<) soll ein gemischtes Gebiet mit Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungen entstehen. Der Entwurf von su und z Architekten (su und z = Stefan Speier, Reinhard Unger, Florian Zielinski) sieht 470 Wohneinheiten (WE; rund 45 500 Quadratmeter) vor. In der nordwestlichen Ecke ist ein 15-geschossiger Tower, Höhe etwa 45 Meter, vorgesehen, in einer Planvariante überschrieben mit „Gewerbe / Büro“.

„Es ist aber noch nicht klar, ob in dem Hochhaus Büros entstehen oder doch Wohnungen“, so Zielinski unlängst gegenüber unser-bogenhausen.de. Zu den 470 Wohnungen könnten also noch bei reiner Wohnraumnutzung weitere, geschätzt bis zu 60 WEhinzukommen. Dazu muss man wissen: Das Hochhaus an und für sich wie auch die Nutzung Büro war bei der nichtöffentlichen Preisgerichtsitzung Anfang Dezember umstritten, der Tower wurde „so nicht befürwortet.“

Im Süden (>Ideenteil<) ist ein allgemeines Wohngebiet geplant – das Modell sieht 50 WE (rund 13 000 Quadratmeter) vor. 

Summa summarum: 470 plus 50 ergibt 520 plus mögliche 60 Wohneinheiten folglich also maximal etwa 580 Wohnungen! Nebenbei: Einer der Entwürfe sah gar rund 800 (!) Wohnungen vor.

Aspekte in diesem Zusammenhang: Eine Anwohner-Interessengemeinschaft (AIG; vertreten durch Gerhard Forster, Xenia Weimann und Thomas Mühlbauer) hatte Oberbürgermeister Dieter Reiter aufgefordert, die ersten Planungen zu 320 bis 500 WE auf maximal 250 Wohneinheiten zu reduzieren.“ Und: „Das Planungsverfahren ist erst dann weiterzuführen, wenn die Art des viergleisigen Bahntrassen-Ausbaus feststeht und ein überzeugendes Verkehrskonzept vorliegt.“ 

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Verwunderung bei der Beratung im Untergremium des Kommunalparlaments: Grünen-Fraktionssprecher Samuel Moser war „vom Entwurf positiv überrascht“, beim Hochhaus befürchtet er „Verschattung“. Eine solche werde es nicht geben, so der ABG-Mann. Und: „Das Hochhaus haben wir einfach mal so dargestellt. Nutzung wie Wohnungen und / oder Hotel sind denkbar.“

Zur Frage von AIG-Vertreter Mühlbauer zu Schulproblemen erklärte der Projektenwickler: „Es gibt die Ostpreußenschule. Ja,ich weiß, da stehen Container: Es gibt sicherlich auch Möglichkeiten der Erweiterung.“ Die Referatsvertretern zum Problem: „Die Grundschulversorgung lässt sich sichern. Man könnte eine Grundschule im SEM-Gebiet (Anm. d. Red.: der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme jenseits der Bahnlinie, inzwischen als MNO, Münchner Nordosten bezeichnet)vorziehen.“ Wow! Das hat bislang noch niemand so direkt gesagt!

Erstaunlich: Das Thema Verkehr blieb fast unerwähnt. Erstaunlich deshalb, weil Robert Brannekämper, Landtagsabgeordneter und CSU-Fraktionssprecher, im Vorgriff ein Ingenieurbüro mit einer Untersuchung beauftragt hatte. Demnach gibt‘s bis zu zusätzlich 4000 Fahrten pro Tag; zu den Spitzenzeiten morgens und abends sind’s pro Stunde rund 400 zusätzliche Fahrten. „Das Projekt Mariengärten kommt viele Jahre zu früh, alles hängt am Bahntunnel. Der Tunnel ist notwendig, er muss kommen. Er wird zwar eine gigantische Summe kosten – esist von rund vier Milliarden Euro die Rede – aber er ist für Tausende Menschen wichtig,“ so der Abgeordnete.

Neu unter dem Obergriff Verkehr: Der Fußgängerweg entlang der Marienburger Straße soll hinter die bestehende Bepflanzung der Böschung verlegt werden. Effekt: Mehr Sicherheit und die sehr schmale Fahrbahn wird ein wenig breiter.

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Des Weiteren zitierte Brannekämper einen SZ-Bericht von Ende Januar, wonach die städtische Gesellschaft München Wohnenüber Wohnungskäufe nachdenke. ABG dazu: „Für den Abverkauf gibt es verschiedene Optionen, es steht noch nichts fest.“ 

Fest steht indes heute schon, dass die 50 WE im >Ideenteil< einmal nicht gerade preisgünstig sein dürften. Laut SZ Anfang März „wurde der gut ein Hektar große Acker für zwölf Millionen Euro an die Baywobau verkauft.“ Umgerechnet durchschnittlich pro Wohnung bei geplanten 50 WE 240 000 Euro Bodenkosten. Ob’s bei der Zahl 50 bleibt?

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Argumente der Projektentwickler unter der Überschrift „Vorteile des Entwurfs für Anwohner und Nachbarschaft • Von zwölf Entwürfen wurde der für die Nachbarschaft beste Entwurf gewählt • Grünes Herz zur Nachbarschaft • Park, wo heute Asphalt ist und Container stehen • Punkthäuser statt Blockbebauung • Abrücken der Bebauung von der Marienburger Straße • Mobilitätsstation • Autofreies Quartier • Kein Baumarkt- und kein Container-Lärm mehr • Rückbau des störenden Gewerbes • Kein Lkw-Anlieferverkehr mehr • Neue öffentliche Grünflächen und durchDurchwegung • Neue Spielplätze • Neue Krippen- und Kindergartenplätze • Mehr Platz in der Marienburger Straße (zusätzliche Fußweg) • Offizieller Weg statt Trampelpfad parallel zur S-Bahn • Lärmschutz zur Bahn )Ausbau Güterverkehr) • Angebot für Seniorenwohnen / betreutes Wohnen (dringend benötigt) • Infrastrukturbeitrag für Schulangebot etc. • Bürgerschaftliche Nutzungen im Denkmal.

Argumente unter der Überschrift „Grüne Projektentwicklung • Entsiegelung vorhandener Flächen • Erhalt der alten Bäume • Neubepflanzung und Durchgrünung • Klimaneutrale Fernwärmeversorgung • Hoher energetischer Standard • Solaranlagen auf den Dächern • Fassadenbegrünung (bodengebunden. Sicherung des Biotopvernetzungskorridors entlang der Bahn • Berücksichtigung der bioklimatischen Situation in Planungsgebiet.