Eine ÖDP-Anfrage im Rathaus hat die Stadt in Sachen Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) im Nordosten (Gebiet Bogenhausen; 600-Hektar-Areal; die Planung läuft seit 17Jahren; die Stadt kalkuliert mit mindestens 30 000 Einwohnern und 10 000 Arbeitsplätzen), und auch im Norden (Gebiet Feldmoching) gezwungen, Farbe zu bekennen. Die – teils verblüffenden – Antworten von Stadtbaurätin Elisabeth Merk.
Der Hintergrund (bisherige Angaben der Stadt): Besagte 600 Hektar bestehen aus 600 Flurstücken. In Privatbesitz befinden sich 450 Hektar (350 Flurstücke etwa 525 Eigentümer). Der Stadt gehören 150 Hektar (250 Flurstücke einschließlich Straßengrundstücken). Das Gebiet ist eingerahmt von der. Bahntrasse, von den Grenzen zu den Landkreis-München-Gemeinden Unterföhring und Aschheim sowie dem Lebermoosweg (ehemalige Gütergleis-Trasse) und der Riemer Straße.
• Frage: Angesichts der knappen Kassen der Stadt stellt sich die Frage der Finanzierbarkeit. Ein großer Kostenblock ist – bei einer geplanten Bebauung von 50 Prozent – der Erwerb von circa 225 Hektar aus privatem Besitz im Nordosten. In welchem Bereich bewegen sich mögliche Zukäufe, unter der Annahme, dass Grundstückstausch keine Rolle spielt? Anzugeben ist ein Bereich (untere und obere Grenze in Hektar), der zu kaufen wären.
Antwort: Das Untersuchungsgebiet im Nordosten hat eine Fläche von ungefähr 600 Hektar. Die zu überplanende Fläche beschränkt sich auf circa 330 Hektar. Weitere Flächen sind als Ausgleichsflächen für die geplante Entwicklung erforderlich. Von den rund 330 Hektar befinden sich etwa 120 Hektar im Eigentum der Stadt. Daraus ergibt sich eine Differenz von ungefähr 210 Hektar. Der konkrete Bedarf an Ausgleichsflächen ergibt sich je nach baulicher Dichte und Nutzungsmischung von rund 100 Hektar für das Gesamtprojekt. Darüber hinaus ist zu beachten, dass eine Entwicklung der Gesamtmaßnahme im Nordosten voraussichtlich schrittweise möglich ist.
• Frage: Laut einer Petition im Landtag handelt es sich bei den Grundstücken im SEM-Gebiet um Bauerwartungsland. Wird dies genauso gesehen?
Antwort: Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Unabhängig von dieser Legaldefinition fasst der Immobilienmarkt den Begriff des Bauerwartungslands weiter und betont dabei den Hoffnungs- bzw. Unsicherheitsaspekt auf ein mehr oder weniger absehbares Baurecht. Neben diesem Unterschied zwischen Legaldefinition und Marktauffassung muss auch gesehen werden, dass die Einstufung als Bauerwartungsland im jeweiligen Einzelfall aus unterschiedlichen tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften erfolgen kann.
Innerhalb der beiden Untersuchungsgebiete gibt es Flächen, die bereits ohne Berücksichtigung einer möglichen Stadtentwicklungsmaßnahme als Bauerwartungsland zu qualifizieren wären.
Anm. d. Red.: „Im Landtag war mit einer breiten Mehrheit von CSU, Freien Wählern und FDP gegen die Stimmen der SPDder Petition zugestimmt worden. Die Ackerflächen sind somit Bauerwartungsland. Es gelten damit die Baulandpreise. Alles andere wäre Enteignung,“ so Josef Schmid, ehemals zweiter Bürgermeister Münchens und Berichterstatter über die Ergebnisse der Petition Heimatboden und deren Behandlung im Maximilianeum. Robert Brannekämper, Landtagsabgeordneter und CSU-Fraktionssprecher im Bezirksausschuss, dazu: „Auch die Finanzbehörden gehen von Bauland aus, denn die Besitzer mussten ihre Grundstücke entsprechend versteuern.“
• Frage: Wie hoch wäre der Preis für Bauerwartungsland (Spanne) für die SEM-Gebiete?
Antwort: Bei der Wertfindung für Bauerwartungsland spielenrechtliche und tatsächliche Faktoren eine Rolle. Hierzu gehören auch die Wahrscheinlichkeiten der tatsächlichen Umsetzungen sowie das Risiko des zeitlichen Verzugs / des Scheiterns des B-Plans.
Zum jetzigen Zeitpunkt ergibt sich – je nach unterstellten Parametern – eine Spanne von rund 75 Euro bis rund 1400 Euro pro Quadratmeter. Für einzelne Grundstücke oder Bereiche kann dieser Wert sowohl nach unten als auch nach oben abweichen. Zu beachten ist, dass Bauerwartungslandwerte – aufgrund ihrer großen Abhängigkeit vom Entwicklungszeitraum – in besonderem Maße der Veränderung unterliegen.
• Frage: Welche Gesamtkosten kämen auf die Stadt zu? Und kann die Stadt dies finanzieren? – Die Stadt nennt keine Zahlen.
