Auf dem Geith & Niggl-Gelände – östlich der Marienburger – / südlich der Englschalkinger – / nörd­lich der Memeler Straße, westlich der Bahnstrecke – sollen auf rund 4,75 Hektar zwischen 320 und 550 Wohneinheiten mit zwei Tiefgaragen entstehen. Die 90 Minuten verquer verlaufenden Erörterungen zur Stellungnahme des Bezirksausschusses waren – höflich formuliert – verwirrend, sind ein Beispiel für missratene Lokalpolitik. Über jeden Punkt der Statements von CSU, SPD und Grüne wurde einzeln abgestimmt, das Ergebnis als ellenlange Bewertung an das Planungsreferat weitergeleitet.

Es war den Lokalpolitikern – trotz einer Beratungspause – nicht gelungen, die drei Beurteilungen zusammen zu fassen. Konstruiertes, nachvollziehbares Beispiel: Parteisprecher A bezog sich auf Punkt 7 von Partei B, deren Parteisprecher wiederum monierte Punkt 3 von Partei C und Punkt 6 von Partei A, Parteisprecher C beharrte auf seinem Punkt 2, widersprach Punkt 1 von Partei A und lobte Punkt 4 von Partei B. Übrigens: Weder den drei Pressevertretern noch den Besuchern der Ta­gung lagen die drei Papiere vor …

Tage zuvor, bei der Tagung des Untergremiums Stadtplanung, war dreierlei klar geworden. Ers­tens: Das Wohnquartier soll „Mariengärten“ heißen. Zweitens: Die ABG Real Estate Group (sie hat bundesweit rund 20 000 Wohnungen in 337 Bauvorhaben realisiert, darunter 123 an der Wasser­burger Landstraße, ist Projektentwickler und Bauherr, Motto „Alles aus einer Hand“) will das Vor­haben in einem Joint Venture mit der Baywobau umsetzen. Drittens: Am Mittwoch, 30. November, sollen die Eckdaten festgelegt und der Aufstellungsbeschluss im Stadtrat beschlossen werden.

Doch angesichts vieler Fragezeichen, ja sogar einer Masse von Fragezeichen, erklärte CSU-Land­tagsabgeordneter Robert Brannekämper, der die Tagung des Unterausschusses geleitet hat: „Ich kann jetzt noch nicht zustimmen. Man muss das Pferd nochmals von vorn aufzäumen. Das Vorha­ben kommt zehn Jahre zu früh.“

Anlass für letzteres Statement: Wird die viergleisige Bahntrasse für Güterzüge und S-Bahn wie vom Stadtrat beschlossen in einem Tunnel – geschätzte Kosten, Stand heute, etwa drei Milliarden Euro – geführt oder doch als Worst-Case-Szenario oberirdisch? „Das muss gelöst werden, ehe hier gebaut wird.“

Denn die oberirdische Variante hätte unter anderem zur Folge, das Lärmschutzwände, mindestens sechs Meter hoch, gebaut werden müssten. Bogenhausens Mann im Maximilianeum machte klar: „Beschließt der Stadtrat die Vorlage, dann rollt der Zug. Sind die Eckdaten erst mal fixiert, dann dauert es erfahrungsgemäß bis zu einem Baubeginn etwa drei Jahre. Eine Vertreterin aus dem Planungsreferat ergänzte: „Ohne Bahnentscheid ist eine sinnvolle Stadtplanung nicht machbar!“

Weitere dicke Fragezeichen: Verkehrsaufkommen und -führung, Gewerbeverkehr, Schulen („alle in der Umgebung sind voll“), Tiefgaragen („ein völlig nebulöses Thema bezüglich Zufahrten“).

Zu all dem, muss man wissen: Bei der Tagung des Kommunalparlaments Anfang September wur­de der CSU-Dringlichkeitsantrag„Bebauungsplan Marienburger Straße – Aufstellungsbeschluss stoppen!“ mit elf Stimmen von der CSU, FDP und Freie Wähler gegen 19 Stimmen abgelehnt. Die Begründung zur Initiative: „Natürlich ist von einer Bebauung der freiwerdenden Flächen auszuge­hen, allerdings ist ein Vorhaben mit diesen Dimensionen nicht vereinbar mit der verkehrlichen Er­schließung und dem örtlichen Schulangebot.“

Erstaunlich: ABG-Schaubilder erläuterte ein Vertreter des Referats! Zum Status Quo der Umgebung führte er „starke Verkehrsbelastung“ und „Lärm durch Güterzüge und die S-Bahn“ an. Die Angaben bezeichnete er als „Ziele“. Und griff dabei in den Schlagwort-Instrumentenkasten, bestens bekannt aus Vorplanungen anderer Wohnquartiere. Kurzum: eine Blaupause. Dazu Auszüge.

So heißt es zum Bebauungsplanverfahren: „Konversion eines Gewerbebetriebs zu einem grünen Wohngebiet! In Abstimmung mit der Stadtplanung wird untersucht: Berücksichtigung des baulichen Umfelds, Verkehr, Schallschutz, Klima, Arten- / Umweltschutz, Altlasten, Verschattung, elektromag­netische Verträglichkeit, Denkmal, Grundwasser, Erschütterungen. Beauftragung.“

Und zur Überschrift >Das nachbarschaftliche Umfeld eng in der Planung berücksichtigen“<: „Im Pflichtenheft des Architektenwettbewerbs wird eine sensible Beziehung zur Bestandsbebauung be­sonders gefordert – städtebauliche Lösung, die die Einfamilienhausbebauung im Umfeld berück­sichtigt – Verkehrserschließung, die sicherstellt, dass die kleinen Anliegerstraßen nur eine geringe Verkehrszunahme erfahren – Mobilitäts- und Parkkonzept zur Vermeidung, dass die Nachbarschaft mit Parksuchverkehr belastet wird – durch öffentliche Durchwegung nur für Fuß- und Radverkehr Schaffung eines Mehrwerts für die Nachbarschaft (bisher nicht zugänglich!) – durch Neubau Lärm­schutz für die westliche benachbarte Bestandsbebauung.“

Die Ziele: „Harmonische Integration des zukünftigen Wohnquartiers in die Nachbarschaft. Mitarbeit der Bürger arbeiten! Start beim Bürgerdialog am 19. Januar 2023. „

Zum Verkehr wurde ausgeführt: „Mobilitätskonzept mit Stärkung des Umweltverbundes, Reduzie­rung des motorisierten Individualverkehrs, Stärkung Fuß und Radverkehr – Führung des Radver­kehrs in der Marienburger Straße auch zukünftig im Mischverkehr unter Tempo 30 – Ertüchtigung der Fußgängerinfrastruktur – Entlastung des Umfelds von Lkw- und Kundenverkehr durch Verlage­rung des Baustoffhandels – Bei Ausbau Englschalkinger Straße Option Anbindung des Quartiers über TG-Zufahrt – Frühe Absorption des Pkw-Verkehrs im nördlichen Quartiersbereich – Hervorra­gende Anbindung an den ÖPNV durch nahen S-Bahnhalt Englschalking und zukünftigen U-Bahn­anschluss, dadurch Reduzierung des Pkw-Verkehrs – Bedarfsgerechtes Stellplatzangebot für Kfz, Fahrräder, Lastenfahrräder. Jeder Pkw-Stellplatz kann mit einer Wallbox ausgestattet werden.“

Bekannte Schlagworte, hehre Schlagworte! Die Stellungnahme des Bezirksausschusses;

CSU

Der Bezirksausschuss kann zum geplanten Vorhaben wegen zahlreicher ungeklärter Probleme derzeit keine positive Stellungnahme abgeben. Folgende Fragen müssen baldmöglichst umfassend geklärt werden:

1. Das größte Problem ist die Vorbelastung durch den Bahnlärm im Planungsgebiet. Diese Thema­tik ist zum jetzigen Zeitpunkt in keiner Weise gelöst. Die Lärmemissionen im derzeitigen Worst-Ca­se-Szenario (noch ohne Anbindung an den Zulauf zum Brenner-Basistunnel) werden schon heute mit tagsüber 70 dB(A) und in der Nacht mit 60 dB(A) angegeben. Damit liegen sie weit über den gesetzlich vorgegebenen Grenzwerten. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

2. Es ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erkennbar, wann welche Entscheidung zum viergleisi­gen Ausbau der Bahntrasse erfolgen wird. Damit ist auch die zukünftige Lage der Verlängerung der Englschalkinger Straße ungeklärt (Tunnellage oder Überwerfungsbauwerk). Auch die Klärung der Trasse für die U4-Verlängerung kann Stand heute nicht seriös angegeben werden. Diese Fragen sind aber für die weitere Überplanung des Gebiets von essenzieller Bedeutung. (Beschluss: ein­stimmig zugestimmt)

3. Aus dem Entwurf der Hochhausstudie ergibt sich, dass die Marienburger Straße der Raumkate­gorie „maßstäblich gestalten“ zugeordnet wird, in der Akzente mit einer Überhöhung um 35 % von der Traufhöhe der Umgebung gesetzt werden können. In der Sitzungsvorlage ist die Rede davon, dass „bei der umfassenden Überplanung und Ergänzung eines Standortes im Sinne eines zusam­menhängenden Quartiers, wie im vorliegenden Quartier“, diese Traufhöhe“ neu gesetzt“ werden kann und, ausgehend von dieser neuen Traufhöhe Akzente mit einer Überhöhung von 35 % gesetzt werden können. Dies führt zu einer neuen Bautypologie, die sich im vorhandenen Quartier nicht wiederfindet und deshalb zu städtebaulichen Spannungen führen kann und erhebliche Akzeptanz­probleme bei den Bewohnern vor Ort auslösen wird. (Beschluss: mehrheitlich zugestimmt)

4. Im Eckdatenbeschluss wird ausgeführt, dass eine funktionsfähige Erschließung des Planungs­gebiets „von der bestehenden Marienburger Straße über eine Zufahrt auf Höhe Libauer Straße und Putziger Straße“ erfolgen soll. Die Marienburger Straße ist aufgrund ihres Straßenquerschnitts und ihrer Funktion als Fahrradstraße derzeit nicht geeignet, um die zu erwartenden Verkehrsmengen des südlichen Teils aufzunehmen.

Da nur zwei Tiefgaragenzufahrten vorgesehen sind, ist davon auszugehen, dass die Tiefgaragen mehrstöckig ausgeführt werden müssten. Das bedeutet, dass sie auf jeden Fall in die grundwas­serführenden Schichten hinabreichen. Eine flächenhafte, eingeschoßige Tiefgarage würde den formulierten Klimazielen widersprechen, da dadurch große Flächenanteile versiegelt werden müss­ten und großkronige Baumpflanzungen nicht mehr möglich wären. Außerdem wäre die ungehinder­te, natürliche Versickerung stark eingeschränkt. (Beschluss: mehrheitlich zugestimmt)

5. Mobilitätskonzepte erscheinen prinzipiell möglich, müssten jedoch so ausgestaltet werden, dass sie einwandfrei den tatsächlichen Stellplatzbedarf des neuen Bauquartiers und seiner zukünftigen Bewohner zu 100% abdecken. Voraussetzung muss sein, dass Ziel- und Quellverkehr im angren­zenden Straßennetz reibungslos abgewickelt werden können und dass angrenzende bestehende Wohnquartiere nicht als „Ersatzparkraum“ wegen fehlender Stellplätze der Neubebauung zweck­entfremdet werden müssen. Es ist davon auszugehen, dass eine erhebliche Anzahl an Stellplätzen geschaffen werden müsste und die völlig wirklichkeitsfremden Stellplatzreduzierungen nur zu mehr Parksuchverkehr im gesamten Quartier führen würden. Dies ist nicht akzeptabel. (Beschluss: mehr­heitlich zugestimmt).

6. Die wichtige stadtklimatische Durchlüftung über Grünzüge in den Außenräumen muss auf alle Fälle sichergestellt werden. Das ist mit den erforderlichen Lärmschutzwänden im Fall des vierglei­sigen oberirdischen Bahnausbaus kaum erreichbar. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

7. Das Referat für Bildung und Sport legt umgehend vor der Weiterführung des Verfahrens detail­liert dem Bezirksausschuss die jetzige und zukünftige Schul- und Kitaversorgung für die zu erwar­tenden Kinder im neuen Quartier vor. Es ist darzustellen, wie die zu erwartenden Bedarfe für die Kinderbetreuung im neuen Quartier sichergestellt werden sollen. Besonderen Stellenwert muss die schon heute vorhandene Überlastung der bestehenden Kindertagesstätten und Grundschulen ha- ben. Die Grundschulen sind seit Jahren überlastet und mit Schulraumcontainern maximal ausge­baut worden. Wie weitere Schülerzahlen vernünftig untergebrachten werden solen, ist bis heute völlig unklar. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

8. Die Anbindung des Planungsgebiets an die Verlängerung der U4 ist realistisch nicht vor dem Jahr 2040 zu erwarten, da sich das Projekt in einem sehr frühen Stadium befindet. Der Planungs­zusammenhang mit der SEM im Münchner Nordosten führt dazu, dass die Infrastrukturplanung räumlich und zeitlich mit der SEM synchronisiert werden muss.

Die aufgrund der Bebauung entstehenden erheblichen Verkehrszunahmen sind in der Marienburger Straße (derzeit Fahrradstraße) aktuell nicht realisierbar.

Vor einem erfolgten viergleisigen Ausbau der Bahntrasse führt die geplante Bebauung zu massiven Verkehrsproblemen bei der Erschließung des Planungsgebiets und des gesamten Umfelds. Wegen der zu erwartenden Baumaßnahmen und des daraus folgenden Baustellenverkehrs bei der Verlän­gerung der Englschalkinger Straße und dem Bau der U4-Verlängerung wird die ohnehin schon feh­lende verkehrliche Leistungsfähigkeit weiter in Mitleidenschaft gezogen. (Beschluss: einstimmig zu­gestimmt)

SPD

Die SPD-Fraktion kann sich vorstellen, dass das Bauvorhaben in der Marienburger Straße sich in ein leben- und liebenswertes Wohnquartier umplanen und bebauen lässt, wenn folgende Bedingun­gen, eingehalten werden.

1.Ein umfassendes Verkehrskonzept wird aufgestellt, das vor allem beinhaltet:

– beschränkte Nutzung der Marienburger Straße
– Tiefgaragenzufahrten ohne Belästigung der Nachbarschaft
– ausreichende Lösungen für den ruhenden Verkehrs, unter- und oberirdisch

– beste ÖPNV-Anbindung
– keine Genehmigung einer Ablöse vom aktuellen Stellplatzschlüssel

(Beschluss: Spiegelstrich 1 – 4: einstimmig zugestimmt, Spiegelstrich 5: mehrheitlich zugestimmt)

2) Mehr Kinderbetreuungsplätze über den aktuellen Bedarf hinaus, also für die Zukunft, speziell für behinderte Kinder, müssen in den Mariengärten mitgeplant werden. (Beschluss: einstimmig zuge­stimmt)

3) Sofortiger Beginn der Ertüchtigung aller umliegenden Schulen muss gewährleistet sein, um bei der wachsenden Schüler*innen-Zahl auch in den Mariengärten eine gute Bildungsversorgung zu garantieren. Das Lehrpersonal muss sofort angeworben werden, das dann in ca. 2 – 3 Jahren zur Verfügung stehen kann. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

4) Es soll geprüft werden, ob der nördliche „Ideen-Teil“ des Baugebiets „Mariengärten“ in ein WU (Urbanes Gebiet) umgewidmet werden kann. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

5) Das denkmalgeschützte Haus auf dem Gelände der neuen „Mariengärten“ sollte für soziale und kulturelle Nutzung vorgesehen werden. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

6) Die energetische Versorgung der Mariengärten sollte dem neuesten Stand der technischen Ent­wicklung entsprechen, klimaneutral und bezahlbar sein. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

7) Jede Form der Fassaden- und Dachnutzung der Neubebauung Mariengärten ist denkbar, die Nutzung darf vielfältig, muss aber immer klimaneutral sein. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

Grüne

Der Bezirksausschuss stimmt der Vorlage unter der Maßgabe zu, dass folgende Forderungen in den Aufstellungsbeschluss aufgenommen werden:

1. Die Verlängerung der Englschalkinger Straße muss von Anfang an bedacht und von Bebauung freigehalten werden. Eine vorzeitige provisorische Verlängerung der Englschalkinger Str. ist auch im Sinne einer Umsteigebeziehung zwischen S-Bahn und Bus zu überlegen. (Beschluss: einstim­mig zugestimmt)

2. Die Marienburger Straße muss weiterhin als Fahrradstraße erhalten bleiben und weitmöglichst von zusätzlichem MIV freigehalten werden. Stattdessen soll eine schwerpunktmäßige Zufahrt über die – wenn notwendig provisorisch verlängerte – Englschalkinger Straße geprüft werden. Zusätzlich sollen für alle im Wettbewerbsverfahren eingereichten Entwürfe die zu erwartenden Auswirkungen auf die Marienburger Str. und die angrenzenden Straßen quantitativ dargestellt werden. Dies muss in den Auslobungstext aufgenommen werden. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

3. Das Mobilitätskonzept soll auch an die zukünftigen Bewohner*innen vermittelt werden. (Be­schluss: einstimmig zugestimmt)

4. Bei der Planung muss eine gute Durchlüftung des Quartiers gerade auch mit den ggf. notwendi­gen Lärmschutzwänden sichergestellt werden. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

5. Eine Lösung für die fehlenden Kapazitäten bei der Grundschulversorgung mussdem Bezirksaus­schuss vor Baubeginn vorliegen! Ggf. ist ein Bau der mittelfristig zugesagten Grundschule im Stadt­bezirk – insbesondere im betroffenen Schulsprengel – vorzuziehen. (Beschluss: einstimmig zuge­stimmt)

6. Der Bezirksausschuss fordert tatsächliche Partizipationsmöglichkeiten für die Anwohnerschaft sowie eine Bilanz, welche der eingebrachten Anregungen übernommen oder (fachlich begründet) nicht weiterverfolgt werden. (Beschluss: mehrheitlich zugestimmt)

7. Die Stadtverwaltung wird aufgefordert, im Rahmen der Bebauung neue Kapazitäten zur dringend benötigten stationären Pflegeversorgung von Senior*innen und Demenzerkrankten insbesondere mit Pflegegrad 3 und 4 zu schaffen. Der Bezirksausschuss ist über den Stand der diesbezüglichen Planungen laufend zu informieren. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)

8. Das Kerngebiet des nördlichen Ideenteils muss in Absprache mit dem Planungsreferat in die gesamtheitliche Planung des Quartierszentrums westlich und östlich der Bahntrasse integriert werden. (Beschluss: einstimmig zugestimmt)